Banky u žadatelů o hypotéku posuzují výši a stabilitu příjmů. Zjistěte, jak nahlížejí na důchody, příjmy podnikatelů a jaké doklady k hypotéce si musí OSVČ připravit.
Zájemci o hypotéku musí bance prokázat dostatečnou bonitu. Jedním z klíčových parametrů při jejím posuzování je výše a stabilita výdělků. Ty zpravidla pocházejí ze zaměstnání nebo podnikání. Vedle hlavního zdroje však mohou žadatelé disponovat i dalšími pravidelnými příjmy, například starobními či invalidními důchody nebo přivýdělkem z vedlejší samostatné výdělečné činnosti.
„Banky se při posuzování příjmů řídí vlastní interní metodikou. Za nejdůležitější považují stabilní příjmy ze zaměstnání nebo podnikání. U dalších zdrojů mohou uznat pouze jejich část, případně je neuznat vůbec. Banky typicky nepočítají například s nemocenskými dávkami či ošetřovným,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Důchod a hypotéka
Pobírání důchodu není překážkou pro získání hypotéky. Samotný starobní, invalidní, vdovský, vdovecký či sirotčí důchod však zpravidla nestačí. Výše těchto státem vyplácených dávek je obvykle pro získání úvěru příliš nízká. Důchod jako příjem pro hypotéku je nutné doplnit dalším stabilním příjmem.
Lze získat hypotéku na důchod
Hypotéku na důchod lze získat, potvrzuje Jan Pavlík, online hypoteční specialista hyponamíru.cz. Zároveň však upozorňuje na důležité okolnosti: „Ne všechny banky jako příjem akceptují starobní, invalidní či vdovský důchod, v praxi jde spíše o jednotky institucí. Je tedy nutné vybrat a oslovit správnou banku. Žadatel navíc musí splnit standardní požadavky banky, zejména zajistit dostatečnou hodnotu zástavy a mít bezproblémovou úvěrovou historii bez negativních záznamů v registrech dlužníků.“
Hypotéka při starobním důchodu
Hypotéka při starobním důchodu
Většina bank chce mít hypotéku splacenou nejpozději do 70 let, takže v důchodu zbývá na splácení málo času. Na starobní důchod je potřeba splnit dobu pojištění a důchodový věk. Pro řádný důchod je to 35 let, pro předčasný 40 let. Důchodový věk je individuální podle roku narození, u žen i podle dětí.
Po 60. roce je nutné dobře zvolit výši úvěru a podmínky. Kdo v důchodu podniká, může využít hypotéku pro podnikatele v důchodu, která počítá i příjem z podnikání.
Invalidní důchod a hypotéka
Invalidní důchod je pro lidi s dlouhodobě zhoršeným zdravotním stavem. Má tři stupně podle míry snížení pracovní schopnosti.
U 1. a 2. stupně lze často dál aspoň částečně pracovat, takže hypotéka bývá možná. Banky většinou uznají kombinaci invalidního důchodu a příjmu ze zaměstnání nebo podnikání.
Vdovský, vdovecký a sirotčí důchod a hypotéka
Vdovský nebo vdovecký důchod vzniká po úmrtí manžela nebo partnera, pokud měl nárok na důchod nebo splnil dobu pojištění. Standardně se vyplácí 1 rok, déle jen při splnění podmínek, typicky péče o dítě, péče o závislou osobu, invalidita III. stupně nebo dosažení určitého věku.
Banky ho mohou uznat jako doplňkový příjem. Pokud je jen na 1 rok, často ho kvůli dočasnosti nezapočítají. Pokud je prodloužený, může být brán jako stabilnější příjem. Důležitý je aktuální výměr důchodu.
Sirotčí důchod dostává nezaopatřené dítě po úmrtí rodiče, nejdéle do 26 let při studiu. Pokud o hypotéku žádá rodič, banky sirotčí důchod vyplácený na dítě často započítají do rodinných příjmů a tím zlepší bonitu.
Hypotéka pro OSVČ
O hypotéku mohou žádat i OSVČ s hlavní nebo vedlejší činností. U hlavní činnosti je klíčový příjem z podnikání. U vedlejší se k příjmu ze zaměstnání přičítá i zisk z podnikání.
OSVČ může uplatňovat výdaje paušálem, paušální daň nebo skutečné výdaje. Zvolený způsob ovlivňuje daně i to, jak banka počítá čistý příjem.
Banky hodnotí příjem po zaplacení daní a odvodů a sledují jeho stabilitu. Každá banka postupuje jinak, proto se může lišit výsledná bonita.
Výdaje procentem jsou nejčastější. U řemesel je paušál 80 procent, u volné živnosti 60 procent a u svobodných povolání 40 procent.
„Pokud uplatňujete výdajový paušál, banky ho dokážou interně ponížit, proto mohou být vaše příjmy pro banku vyšší, než vyplývá z daňového přiznání. Alternativně některé banky posuzují příjmy přímo z obratu a započítají procento z obratu jako čistý roční příjem. To se hodí, pokud máte vysoké obraty, ale nižší deklarovaný zisk,“
vysvětluje Jan Pavlík.
Jak zvýšit bonitu OSVČ
Aby nedošlo k zamítnutí hypotéky OSVČ, je třeba se dopředu připravit. Zvýšení bonity vyžaduje především strategickou úpravu daňového přiznání alespoň rok před podáním žádosti. Klíčem k úspěchu je vědomé omezení daňové optimalizace a vykázání vyššího základu daně, což sice zvýší daňovou povinnost, ale zajistí potřebný papírový zisk pro banku. Bonitu lze dále posílit doplacením stávajících úvěrů nebo přizváním spolužadatele s trvalým příjmem.