Vedle hypotéky existují i jiné cesty k vlastnímu bydlení. Jednou z nich je pronájem nemovitosti s možností pozdějšího odkupu. Jaké jsou výhody, rizika a na co si dát pozor?
Na klasickou bankovní hypotéku zdaleka nedosáhnou všichni zájemci o vlastní bydlení. Důvodem zamítnutí žádosti o úvěr může být neprokazatelný příjem, nedostatek vlastních úspor nebo negativní úvěrová historie. Pokud tito lidé nechtějí zůstat v nájmu, přirozeně hledají alternativní způsoby financování.
„V Česku existuje několik společností, které nabízejí dlouhodobý pronájem nemovitostí s možností jejich budoucího odkupu. Cílovou skupinou jsou nejčastěji klienti, které banky odmítly. U tohoto způsobu financování bydlení je třeba pečlivě prostudovat smluvní podmínky a zvážit veškerá rizika i přínosy,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.
Hypotéka formou nájmu
Pro pronájem nemovitosti s budoucím odkupem se používá více různých označení. Setkat se můžete například s pojmy jako hypotéka formou nájmu, bydlení na splátky, chytrý nájem, nájem s opcí, pronájem s následnou koupí nebo s anglickým termínem rent-to-own. První zmíněný pojem je třeba brát s rezervou, protože s klasickou hypotékou nemá nic společného. Významově nejpřesnější jsou označení pronájem s následnou koupí nebo bydlení na splátky.
Jak funguje hypotéka formou nájmu v praxi
Pronájem s následnou koupí funguje tak, že si nemovitost nejprve po stanovenou dobu pronajímáte. Součástí smluvní dokumentace je opce na její budoucí odkup za předem dohodnutých podmínek. V rámci nájmu postupně splácíte kupní cenu nemovitosti. Po uplynutí sjednané doby přechází nemovitost do vašeho osobního vlastnictví.
„Konkrétní podmínky financování se mezi jednotlivými poskytovateli liší. Rozdílná může být délka nájemního období, struktura splácení či možnost předčasného odkupu nemovitosti. Lišit se může i požadovaná výše počátečního vkladu nebo způsob, jakým je nájemné započítáváno do kupní ceny,“ doplňuje Marek Pavlík, CEO portálu Hypotecnikalkulacka.cz.
Rozdíly mezi rent-to-own a klasickou hypotékou
Rent-to-own znamená, že si nemovitost nejdřív pronajímáte s možností pozdější koupě. U hypotéky kupujete rovnou a financujete úvěrem. Počáteční náklady jsou u rent-to-own nižší, schvalování jednodušší – posuzuje se hlavně schopnost platit nájem. Vlastníkem jste až po odkupu, zatímco u hypotéky hned. Rent-to-own je zpočátku flexibilnější, ale smluvní podmínky jsou později pevně dané. Údržbu zpravidla zajišťuje pronajímatel, u hypotéky jste za vše odpovědní od začátku vy.
Výhody a nevýhody oproti hypotéce
Rent-to-own je dostupnější pro ty, kteří nedosáhnou na hypotéku. Kupní cena se zpravidla zafixuje na začátku, což se hodí při růstu cen. Navíc zůstává otevřená možnost pozdějšího čerpání hypotéky.
Nevýhodou jsou vyšší měsíční splátky (o 20–30 % víc než u hypotéky) a složitější smlouvy. Nemovitost zůstává ve vlastnictví pronajímatele, takže větší úpravy je třeba schvalovat. Nabídka je omezená a někdy chybí transparentnost.
Výpočet měsíční splátky formou nájmu
Splátka při pronájmu nemovitosti s následnou koupí se obvykle skládá nájemného a příspěvku na budoucí koupi. Nájemné pokrývá užívání bytu, příspěvek se započítává do ceny nemovitosti. Částka i podmínky se liší podle poskytovatele. Kromě toho může splátka zahrnovat i poplatky za energie nebo příspěvky na údržbu, pokud je to uvedeno ve smlouvě. Před podpisem je důležité vědět, co přesně platíte, kolik jde na odkup a zda nehrozí skryté poplatky.
Podmínky pro uzavření smlouvy o bydlení na splátky
Podmínky jsou mírnější než u hypotéky. Hlavní je schopnost platit nájem, některé firmy ani nekontrolují registry, což ocení lidé v exekuci nebo insolvenci. Obvykle stačí doklad totožnosti, někdy i důkaz o příjmech. Pokud nemovitost nevlastní poskytovatel, je třeba doložit i její dokumentaci.
Kdy se vyplatí nájem s pozdějším odkupem nemovitosti
Pronájem s následnou koupí nemovitosti může být řešením zejména v situacích, kdy není možné získat klasickou hypotéku. Pronájem je výhodný i v případě, kdy potřebujete „skrýt“ vlastnictví nemovitosti. V katastru nemovitostí totiž figuruje pouze vlastník bytu či domu.
Jak vybrat společnost poskytující bydlení na splátky
Zaměřte se na reputaci společností a její ověřené reference. Klíčové je také posoudit finanční stabilitu firmy a ujistit se, že skutečně vlastní nabízené nemovitosti. Důležitým kritériem je transparentnost podmínek i všech poplatků. Nezapomeňte porovnat více nabídek podle lokality a typu nemovitosti, abyste vybrali tu nejvhodnější.
Nejčastější chyby při uzavírání rent-to-own dohody
Častou chybou u rent-to-own dohod je nedostatečné seznámení s podmínkami. Klíčové informace, jako je započítání nájemného do kupní ceny, termíny odkupu a konkrétní podmínky, bývají často přehlíženy.
Podcenit byste neměli ani vlastní finanční situaci. Je důležité předem správně odhadnout, zda budete schopni bez problémů platit nájemné a zda dosáhnete potřebné bonity k odkupu nemovitosti hypotékou.
Pojištění nemovitosti při financování formou nájmu
Při financování formou nájmu si majitelé obvykle sjednávají pojištění nemovitosti, které kryje samotnou stavbu. Pokud je součástí pronájmu i vybavení, bývá navíc pojištěna i domácnost. Tato pojištění jsou většinou započítána v nájemném.
Jako nájemce byste ale neměli zapomínat na vlastní pojištění. Na trhu existuje speciální pojištění pro nájemníky, které vás ochrání v situacích, kdy nechtěně poškodíte vybavení bytu nebo způsobíte škodu třetí osobě.