Plánujete koupi vlastního bydlení a zrovna jste si položili otázku: „kolik mi banka půjčí na hypotéku“? Maximální výše hypotéky, na niž v bance dosáhnete, je záležitostí především matematiky, regulace trhu ze strany ČNB, ceny peněz a v neposlední řadě i vnitřcích pravidel jednotlivých bank. Ukážeme vám, kde a jak si zhruba spočítat, kolik by vám banky mohly půjčit na bydlení, ale třeba i na investici do bytu na pronájem.
Na jakou hypotéku dosáhnu?
„Odpověď tu závisí hned na několika skutečnostech: kolik vyděláváte, kolik máte naspořeno, jaké máte další závazky a jaká pravidla zrovna teď u hypotéky platí pro banky. Než vám banka vypůjčí jakékoliv peníze, musí si být jistá, že jí budete schopni hypotéku splácet. A zároveň se musí vejit do regulatorních limitů od České národní banky,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.
Maximální částka hypotéky se proto skládá ze tří hlavních pilířů:
vaše schopnost splácet. čistý měsíční příjem minus výdaje a závazky. z toho se odhadne maximální splátka a z ní dosažitelná výše úvěru
hodnota nemovitosti. banka obvykle nepůjčí víc než určité procento z její ceny
regulatorní limity. pravidla, která musí banka dodržet bez ohledu na váš příjem
Faktory ovlivňující výši hypotéky
Je to kombinace víc věcí, proto se to hodí rozdělit do čtyř skupin:
příjmové faktory. čistý měsíční příjem po daních a pojištění, stabilita příjmu (smlouva na dobu neurčitou, OSVČ, příjem z pronájmu). u dalších příjmů banky často nepočítají se 100 procenty a část z nich krátí
majetkové faktory. kolik máte vlastních peněz, kde je držíte (spoření, termínovaný vklad, investice). plus hodnota zastavené nemovitosti podle odhadu, který se může lišit od prodejní ceny. někdy hraje roli i další majetek, hlavně nemovitosti
vnější faktory. úroková sazba a doba splácení. vyšší úrok zvedá splátku a tím snižuje možnou výši úvěru. delší splácení naopak splátku snižuje. do toho vstupují pravidla ČNB, která se v čase mění podle situace na trhu
zatěžující faktory. jiné úvěry a závazky, kreditní karty (počítá se limit, i když ji nevyužíváte), kontokorent, ručení za někoho dalšího a počet vyživovaných osob v domácnosti
Jak se počítá maximální výše hypotéky
Neexistuje jeden univerzální vzorec. Banka vždy spočítá několik limitů a vezme ten nejnižší výsledek. Nad něj se běžně jít nesmí, jen výjimečně.
Nejrychleji to zjistíte v kalkulačce maximální hypotéky.
Tři hlavní limity jsou:
- Limit podle hodnoty nemovitosti LTV
Banka vám půjčí jen určité procento z hodnoty nemovitosti. Zbytek doplatíte z vlastních peněz.
Příklad
Nemovitost 5 000 000 Kč
LTV 80 %
Max hypotéka 5 000 000 × 0,8 = 4 000 000 Kč
Vlastní prostředky minimálně 1 000 000 Kč - Limit podle celkového dluhu k příjmu DTI
Porovnává celkový dluh (hypotéka plus další úvěry) s vaším ročním příjmem. Celkový dluh nesmí překročit určitý násobek ročního příjmu. Často se pracuje s 9násobkem.
Příklad
Roční čistý příjem 600 000 Kč
DTI 9
Max hypotéka 600 000 × 9 = 5 400 000 Kč - Limit podle splátek k příjmu DSTI
Sleduje, kolik procent z čistého měsíčního příjmu dáte na splátky všech dluhů. Často je to nejpřísnější limit. Typicky kolem 45 %.
DSTI vám dá limit splátky. Z něj se pak podle úroku a délky splácení dopočítá, jak velký úvěr vychází.
Příklad
Měsíční čistý příjem 50 000 Kč
DSTI 45 %
Max splátky celkem 50 000 × 0,45 = 22 500 Kč
Když už splácíte jiný úvěr 5 000 Kč, na hypotéku zbývá splátka 17 500 Kč. A teprve z této částky se pak odvodí maximální hypotéka.
Jak se určuje maximální hypotéka podle příjmu
Pro většinu lidí je klíčový příjem. Nejde jen o limity DTI a DSTI, banky často používají i vlastní, někdy přísnější výpočet. Vezmou váš čistý měsíční příjem, odečtou životní minimum, náklady na domácnost a vyživované osoby. Z toho, co zbyde, určí, jakou splátku si můžete dovolit.
Příklad: pokud vám vyjde maximální splátka 22 500 Kč, při úroku 5 % a splatnosti 25 let to odpovídá hypotéce zhruba 3 800 000 Kč.
Vliv dalších finančních závazků na maximální výši hypotéky
Další závazky výrazně snižují, kolik hypotéky ti banka dá, i když je skoro nevyužíváš. Každá měsíční splátka spotřebitelského úvěru se bere jako peníze, které už nemůžeš dát na hypotéku, takže třeba splátka 8 000 Kč za auto může snížit maximální hypotéku zhruba z 3,8 mil. na 2,45 mil. Kreditní karta je ještě horší, protože banka počítá s celým limitem jako s potenciálním dluhem a odečte ti z bonity modelovou minimální splátku, typicky 5 až 10 procent limitu. U limitu 50 000 Kč to může být kolem 4 000 Kč měsíčně, což ti umí sebrat přibližně 675 000 Kč z možné hypotéky. Nejčistší řešení je půjčky doplatit a kreditku zrušit nebo snížit limit včas. Ideálně splatit úvěr alespoň měsíc před žádostí, a kreditku rušit nejpozději dva měsíce předem, aby se změny propsaly do registrů.
Úrok a délka splácení přímo určují výši splátky. Vyšší úrok nebo kratší splatnost znamenají vyšší splátku, a tím pádem menší hypotéku, na kterou dosáhnete. Naopak nižší úrok nebo delší splatnost splátku snižují, takže se dá teoreticky dosáhnout na vyšší úvěr.